Thuê nhà ở Nhật mất bao lâu? Từ tìm nhà đến dọn vào
Ibuki Yoshimine (株式会社affarah) · 2025-11-26
Bài viết này được dịch từ bản gốc tiếng Anh. Bản gốc tiếng Anh
Trả lời ngắn: Thuê một căn hộ tư nhân thông thường ở Nhật thường mất 3 đến 5 tuần, tính từ lúc bắt đầu tìm đến khi nhận chìa khóa. Bạn nên dành khoảng 3–7 ngày để lọc nhà và đi xem, 3–7 ngày cho công ty bảo lãnh và chủ nhà xét duyệt, 5–7 ngày cho hợp đồng và thanh toán, sau đó là thời gian nhận chìa khóa và đăng ký điện, nước, gas. Nếu chuẩn bị sẵn hồ sơ, đôi khi chỉ cần 10–14 ngày là dọn vào được, nhưng không nên coi đó là điều chắc chắn.
Nếu bạn đang tính ngược từ ngày dọn vào, hãy ước tính số tiền cần chuẩn bị trước khi nhận chìa khóa (tiếng Anh), rồi gửi cho Affarah thời gian và yêu cầu của bạn. Gửi yêu cầu chỉ là bắt đầu trao đổi, không có nghĩa là đã giữ chỗ một căn nhà.
Toàn bộ các giai đoạn thuê nhà ở Nhật
Tuần 1 ─ Tìm nhà trực tuyến, đi xem nhà ……… 3–7 ngày
Tuần 2 ─ Nộp đơn, xét duyệt ………………… 3–7 ngày
Tuần 3 ─ Ký hợp đồng, thanh toán ……………… 5–7 ngày
Tuần 4 ─ Nhận chìa khóa, đăng ký điện nước gas … 2–3 ngày
Tuần 5 ─ Hoàn tất dọn vào ………………… từ ngày thứ 30
| Giai đoạn | Nội dung | Thời gian thường gặp | Lưu ý cho người nước ngoài |
|---|---|---|---|
| Giai đoạn 1: Tìm và lọc nhà | Lọc nhà trực tuyến, trao đổi với công ty môi giới song ngữ | 3–7 ngày | Xác nhận trước chủ nhà có nhận người nước ngoài không |
| Giai đoạn 2: Xem nhà trực tiếp / từ xa | Đến xem nhà hoặc xem qua video | 2–5 ngày | Kiểm tra sóng điện thoại, chỗ đặt máy giặt và ánh sáng |
| Giai đoạn 3: Nộp đơn | Nộp đơn đăng ký thuê nhà | 1 ngày | Cần người liên hệ khẩn cấp và giấy tờ chứng minh thu nhập |
| Giai đoạn 4: Xét duyệt (shinsa, 審査) | Công ty bảo lãnh và chủ nhà xét duyệt | 3–7 ngày | Công ty bảo lãnh sẽ gọi điện cho bạn và người liên hệ khẩn cấp |
| Giai đoạn 5: Ký hợp đồng và chuyển tiền | Ký hợp đồng thuê, chuyển khoản chi phí ban đầu | 5–7 ngày | Tiền phải vào tài khoản ngân hàng Nhật trước khi nhận chìa khóa |
| Giai đoạn 6: Nhận chìa khóa và dọn vào | Nhận chìa khóa tại văn phòng môi giới, mở gas | 1 ngày | Mở gas cần hẹn lịch và bạn phải có mặt |
1. Chi tiết từng giai đoạn
Giai đoạn 1: Tìm nhà và sàng lọc trước (ngày 1–5)
Trước khi nộp hồ sơ, công ty môi giới song ngữ sẽ tìm nhà mới nhất trên hệ thống thông tin bất động sản dành cho các công ty môi giới (REINS) và lọc ra những chủ nhà sẵn sàng cho người nước ngoài thuê.
- Nguyên nhân chậm trễ: nếu nộp đơn mà chưa xác nhận trước ý chủ nhà, bạn có thể bị từ chối ngay và mất trắng 3–4 ngày cho mỗi lần nộp.
Giai đoạn 2: Nộp đơn và xét duyệt (shinsa, 審査) (ngày 6–12)
Sau khi chọn được nhà, bạn nộp đơn đăng ký thuê chính thức (入居申込書, nyūkyo mōshikomisho). Việc xét duyệt do hai bên thực hiện:
- Công ty bảo lãnh (保証会社, hoshō gaisha): kiểm tra thu nhập (tiền thuê thường không quá 33% lương tháng trước thuế), tư cách lưu trú và hợp đồng lao động, đồng thời sẽ gọi điện cho cả bạn và người liên hệ khẩn cấp của bạn ở Nhật.
- Chủ nhà / công ty quản lý: xem xét hồ sơ của bạn.
- Lưu ý quan trọng: hãy báo trước cho người liên hệ khẩn cấp rằng họ sẽ nhận được cuộc gọi! Cuộc gọi xét duyệt không ai nghe máy là nguyên nhân số một khiến việc xét duyệt bị chậm.
Giai đoạn 3: Ký hợp đồng và thanh toán chi phí ban đầu (ngày 13–20)
Khi qua được xét duyệt, bạn sẽ nhận hồ sơ hợp đồng và bảng chi tiết chi phí dọn vào (tiền đặt cọc, tiền lễ, phí môi giới, bảo hiểm, phí bảo lãnh…).
- Bạn cần thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng Nhật (振込, furikomi).
- Bạn sẽ được một chuyên viên giao dịch bất động sản có chứng chỉ (宅建士, takken-shi) giải thích các điều khoản quan trọng (重要事項説明, jūyō jikō setsumei).
Giai đoạn 4: Nhận chìa khóa và đăng ký điện, nước, gas (ngày 21–25)
Chìa khóa thường được giao tại văn phòng môi giới vào ngày bắt đầu hợp đồng (契約開始日).
- Điện và nước: có thể đăng ký trực tuyến trước 2–3 ngày.
- Gas thành phố / gas bình (LPG): cần nhân viên đến kiểm tra thiết bị gas và mở van, bạn phải có mặt (立ち会い, tachiai).
2. Rút ngắn thời gian thuê nhà (dọn vào trong khoảng 14 ngày)
Nếu bạn sắp bắt đầu đi làm hoặc đi học, chuẩn bị trước những điều sau có thể rút ngắn cả quá trình xuống còn khoảng 14 ngày:
- Số điện thoại Nhật: SIM nghe gọi được bằng giọng nói.
- Người liên hệ khẩn cấp đã đồng ý: một người đang sống ở Nhật, sẵn sàng nghe cuộc gọi xét duyệt (người Nhật hay người nước ngoài đều được).
- Giấy tờ sẵn ở dạng PDF: thẻ cư trú, hộ chiếu, hợp đồng lao động hoặc thư mời làm việc có ghi mức lương, và thông tin tài khoản ngân hàng Nhật.
- Sẵn tiền cho chi phí ban đầu: số tiền có thể chuyển khoản ngay (khoảng 4 lần tiền thuê một tháng).
Câu hỏi thường gặp
Có thể chốt nhà trước 3 tháng khi sang Nhật không?
Phần lớn chủ nhà tư nhân ở Nhật sẽ không giữ một căn trống quá 2–3 tuần mà không thu tiền thuê. Nếu đăng ký sớm 3 tháng, bạn sẽ phải trả tiền thuê cho thời gian nhà để trống, hoặc cân nhắc những lựa chọn thuận tiện hơn cho việc chuyển đến như nhà UR hay căn hộ thuê theo tháng.
Có thể dọn vào ngay trong ngày ký hợp đồng không?
Không. Trước khi nhận chìa khóa cần xác nhận tiền đã vào tài khoản, hoàn tất hợp đồng, thay ổ khóa và hẹn lịch điện, nước, gas, nên sớm nhất cũng phải 4–5 ngày làm việc sau khi ký hợp đồng.
Bạn đã có ngày dọn vào cố định?
Gửi cho Affarah ngày dọn vào, ngân sách và khu vực mong muốn. Chúng tôi sẽ đối chiếu với tình hình nhà hiện có và giải thích bước tiếp theo nên làm; chúng tôi không giữ căn nào cho bạn trước khi xác nhận còn trống và điều kiện đăng ký.