Các loại nhà ở Nhật: apāto, manshon, danchi, UR (2026)
Ibuki Yoshimine (株式会社affarah) · 2025-11-29
Bài viết này được dịch từ bản gốc tiếng Anh. Bản gốc tiếng Anh
Tóm tắt: Chọn loại nhà nào ở Nhật chủ yếu phụ thuộc vào ba điều: ngân sách, mức độ bạn chịu được tiếng ồn, và tình trạng visa cũng như khả năng qua xét duyệt thuê nhà. Trong ngôn ngữ bất động sản Nhật, apāto (アパート) là tòa nhà hai, ba tầng kết cấu gỗ hoặc thép nhẹ (giá thuê rẻ nhất nhưng cách âm kém). Manshon (マンション) là chung cư nhiều tầng hoặc cao tầng bằng bê tông cốt thép (RC/SRC), cách âm tốt, tiền thuê và phí quản lý cao hơn. Lưu ý: “マンション” trong tiếng Nhật không có nghĩa là biệt thự như “mansion” trong tiếng Anh, mà chỉ là loại chung cư này. Nhà UR và danchi là các khu nhà ở lớn mang tính công cộng hoặc bán công, không có tiền lễ và diện tích rộng.
Bảng so sánh nhanh
| Loại nhà | Kết cấu | Tiền thuê/tháng | Cách âm | Xét duyệt người nước ngoài | Phù hợp với |
|---|---|---|---|---|---|
| Apāto (アパート) | Gỗ / thép nhẹ | Thấp (50.000–90.000 yên) | Kém (nghe được tiếng bước chân, tiếng nói) | Trung bình đến dễ | Sinh viên, người độc thân ngân sách hạn chế, ở ngắn hạn |
| Manshon (マンション) | Bê tông cốt thép (RC/SRC) | Trung bình đến cao (90.000 đến trên 300.000 yên) | Rất tốt | Tùy chủ nhà | Người đi làm, cặp đôi, gia đình |
| Nhà UR (UR都市機構) | Bê tông cốt thép (RC) | Trung bình (70.000–180.000 yên) | Tốt (sàn bê tông) | Theo tiêu chuẩn công khai (quy tắc rõ ràng) | Người ở lâu dài, gia đình, người không muốn trả tiền lễ |
| Danchi (団地) | Tấm bê tông / RC | Thấp đến trung bình (40.000–90.000 yên) | Trung bình đến tốt | Tương đối dễ | Người muốn ở lâu dài với chi phí thấp |
| Share house (シェアハウス) | Nhiều loại | Thấp (40.000–70.000 yên, đã gồm điện nước) | Tùy nhà | Rất dễ (dọn vào nhanh) | Người mới sang Nhật, người nước ngoài ở ngắn hạn |
1. Apāto (アパート): nhà gỗ, thép nhẹ giá thuê thấp
Apāto ở Nhật thường là tòa nhà khoảng hai tầng, kết cấu gỗ (木造) hoặc thép nhẹ (軽量鉄骨).
Đặc điểm chính
- Tiền thuê: thường rẻ hơn 15–30% so với manshon kết cấu RC có điều kiện tương đương trong cùng khu vực.
- Chi phí ban đầu: tiền lễ thường thấp, chủ nhà cũng dễ thương lượng hơn.
- Cách âm: kém. Bạn có thể nghe tiếng hàng xóm tầng trên đi lại, tiếng cửa kéo hay tiếng máy giặt.
- Giữ nhiệt: nhà gỗ mùa đông lạnh, mùa hè nóng, nên tiền điện điều hòa thường cao hơn.
Mẹo thuê nhà: nếu chọn apāto để tiết kiệm tiền thuê, hãy chọn căn góc ở tầng trên cùng (kado-beya, 角部屋) để tránh tiếng ồn từ tầng trên và một bên hàng xóm.
2. Manshon (マンション): chung cư bê tông cốt thép (RC/SRC)
Trong tiếng Anh, “mansion” là biệt thự; nhưng ở Nhật, マンション chỉ đơn giản là chung cư nhiều tầng hiện đại xây bằng bê tông cốt thép (RC) hoặc bê tông cốt thép có khung thép (SRC).
Đặc điểm chính
- Tòa nhà: từ 3 đến hơn 50 tầng, thường có cửa khóa tự động (オートロック), thang máy, tủ nhận hàng (宅配ボックス) và phòng để rác trong tòa nhà.
- Cách âm: rất tốt. Tường và sàn bê tông dày hấp thụ rung động, phù hợp với người làm ca đêm, người thích nghe nhạc và gia đình có con nhỏ.
- An ninh: manshon mới hơn có camera giám sát, khóa mật mã và cửa ra vào hai lớp khóa.
- Tiền thuê: tiền thuê cao hơn, và mỗi tháng còn phải trả phí quản lý / phí dịch vụ chung, khoảng 7.000–25.000 yên.
3. Nhà UR và danchi công (団地)
Danchi là các khu nhà tập thể lớn được xây trong thời kỳ kinh tế Nhật tăng trưởng nhanh sau chiến tranh. Các danchi công cũ hơn do tỉnh hoặc thành phố, quận quản lý, còn nhà UR (Cơ quan Tái thiết Đô thị, một pháp nhân hành chính độc lập) là các khu nhà đã được cải tạo và do một tổ chức chuyên nghiệp quản lý.
Vì sao người nước ngoài thích nhà UR
- Không có tiền lễ, phí môi giới hay phí công ty bảo lãnh.
- Xét duyệt công bằng theo tiêu chuẩn công khai: người nước ngoài có tư cách lưu trú hợp lệ và chứng minh được thu nhập sẽ không bị từ chối theo ý riêng của chủ nhà.
- Diện tích rộng (thường là 2LDK hoặc 3LDK), bên trong đã được cải tạo.
- Chi phí và tiêu chuẩn thu nhập chi tiết có trong bài so sánh nhà UR và nhà thuê tư nhân.
4. Thực tế xét duyệt người nước ngoài: loại nào dễ thuê nhất?
Mức độ dễ qua xét duyệt thuê nhà đối với người nước ngoài:
Share house (dễ nhất) ──► Nhà UR ──► Manshon/apāto nhận người nước ngoài ──► Chủ nhà cá nhân truyền thống (khắt khe)
└─ Không cần bảo lãnh └─ Tiêu chuẩn thu nhập rõ └─ Bắt buộc dùng công ty bảo lãnh └─ Hay đòi người bảo lãnh là người Nhật
Dọn vào nhanh Chủ nhà không thể từ chối Cần chủ nhà đồng ý Tỷ lệ từ chối cao
Khi thuê apāto hoặc manshon thông thường, hồ sơ của bạn sẽ qua ba bên xét duyệt:
- Công ty môi giới bất động sản (仲介)
- Công ty bảo lãnh (保証会社): xem người bảo lãnh và công ty bảo lãnh khác nhau thế nào (tiếng Anh)
- Chủ nhà (大家さん)
Vì chủ nhà cá nhân có thể từ chối hồ sơ vì nhiều lý do không mang tính phân biệt, tỷ lệ người nước ngoài bị từ chối ở lần đăng ký đầu tiên khi thuê nhà tư nhân truyền thống có thể lên tới khoảng 30–50%. Với nhà UR và share house, chủ nhà hoàn toàn không có quyền phủ quyết như vậy.
5. Danh sách để quyết định: bạn nên thuê loại nhà nào?
- Ngân sách mỗi tháng dưới 70.000 yên? Hãy tìm apāto tầng trên cùng hoặc danchi của UR.
- Làm việc tại nhà hoặc cần ngủ yên tĩnh? Nên thuê manshon kết cấu RC/SRC.
- Không có người bảo lãnh người Nhật, hoặc chưa có lịch sử tín dụng ở Nhật? Hãy chọn nhà UR hoặc share house.
- Dọn nhà cùng vợ/chồng hoặc con cái? Hãy tìm căn 2LDK/3LDK của UR, hoặc manshon RC gần công viên.
Câu hỏi thường gặp
RC và SRC trong tin đăng nhà ở Nhật khác nhau thế nào?
RC là kết cấu bê tông cốt thép (鉄筋コンクリート), SRC là bê tông cốt thép có khung thép (鉄骨鉄筋コンクリート). Cả hai đều cách âm và chống động đất tốt; SRC thường dùng cho các tòa chung cư cao từ 10 tầng trở lên.
Loại nhà nào cũng phải trả tiền lễ sao?
Không. Nhà UR và share house không bao giờ thu tiền lễ. Nhiều apāto và manshon thông thường cũng có ưu đãi “không tiền lễ”, nhất là vào mùa thuê nhà thấp điểm (tháng 5 đến tháng 8).
Bạn đang tìm căn hộ nhận người nước ngoài ở Tokyo và khu vực lân cận?
Affarah giới thiệu những căn nhà không có tiền lễ và đã được xác nhận trước là nhận người nước ngoài. Hãy cho chúng tôi biết nhu cầu của bạn qua mẫu liên hệ.