日本房東看重外國房客的哪些方面？如何通過審查
吉峯 伊吹（株式会社affarah） · 2026-01-25
本文譯自英文原文。 英文原文
要點： 房東和保證公司會批准看起來風險較低的外國房客：收入穩定（通常約為月租的3倍）、資料齊全、使用保證公司、有能聯絡上的緊急聯絡人，以及清楚、前後一致的申請資訊。被拒絕的原因通常是資料、收入或溝通方面的風險，而不僅僅是國籍。
在日本租屋被拒，常常讓人摸不著頭腦。
您去看了房，也很喜歡。
然後卻聽到：「抱歉，審查沒有通過。」
大多數時候，這與您這個人無關，而是與風險有關。
房東和保證公司只想知道一件事：
房租能不能按時交，這位房客會不會帶來麻煩？
本指南將說明他們看重什麼、為什麼外國人有時會被審查得更嚴格，以及如何快速提高通過率。
保證公司通常會根據在留卡、住民票和收入證明等資料進行審查，過程中還可能進行電話查證。[^1]
1) 房東的心態：「穩定、可預期、省心」
日本房東通常並不是在尋找「完美房客」。
他們想要的是這樣的人：
- 按時付款
- 不會突然消失
- 不會招來抱怨
- 遵守基本的大樓規定
外國房客有時會讓房東產生不確定感，這並不是因為國籍，而是因為房東擔心：
- 溝通問題
- 提前退租
- 難以聯絡緊急聯絡人
- 付款是否可靠
所以目標很簡單：
消除不確定性。
這就是為什麼申請資料的品質往往比您的個性更重要。
2) 3個最重要的通過訊號（最關鍵的部分）
訊號1：支付能力（收入 + 穩定性）
房東想確認房租不會成為問題。
實際上，保證服務公司通常建議證明工作穩定，並有足夠的收入餘量。一份面向外國房客的指南建議，月收入至少約為房租的3倍，可以作為大致的安全線。[^1]
這並不意味著您必須很富有，
而是意味著您需要看起來穩定。
如何顯得穩定：
- 薪資單前後一致
- 在職證明清楚明確
- 資料正確、齊全
- 沒有奇怪的空白或缺失資訊
訊號2：合法居留期限（簽證期限）
房東擔心房客在合約期間突然離開。
有些住宅業者會明確規定簽證期限。UR公開的條件要求剩餘在留期限至少1年（不接受短期簽證）。[^2]
即使不是UR住宅，簽證期限也常被視為穩定性的訊號。
訊號3：溝通能力 + 責任感
這是「軟性」部分，但同樣重要。
一份面向外國人的住宅指南指出，房東通常會看房客能否用日語溝通（或能否透過會日語的人可靠地溝通）。[^3]
這並不要求日語完美，而是看出現問題時能否平靜地解決。
如果您的日語不夠好，「解決辦法」是：
- 找雙語仲介
- 找一位會說日語的緊急聯絡人
- 表達非常清楚，回覆非常及時
3) 房東 / 保證公司需要哪些資料
日本是一個非常重視文件的國家，租屋審查也是如此。
GTN的申請指南列出了外國房客常見的必要資料，包括：
- 護照
- 在留卡
- 收入證明（例如最近3個月）
- 在職證明 / 錄取通知書
- 住民票（juminhyo）[^4]
另一家租賃公司的租約頁面也列出了基本資料：在留卡 / 護照、在職證明以及收入證明（如薪資明細 / 銀行交易明細 / 納稅證明）。[^5]
核心內容始終一致：
身分 + 收入 + 住址證明 + 可靠的聯絡方式。
資料速查表（建議收藏）
| 資料 | 為什麼需要 | 常見範例 |
|---|---|---|
| 身分證明 | 證明您就是本人 | 在留卡、護照 [^4] |
| 住址證明 | 證明您已登記住址、可以聯絡到 | 住民票（juminhyo）[^4] |
| 收入證明 | 證明您能持續付款 | 薪資單、納稅資料 [^4][^5] |
| 在職證明 | 穩定性 + 工作期限 | 在職證明 / 錄取通知書 [^4][^5] |
| 緊急聯絡人 | 最壞情況下的後備 | 在日本的聯絡人 [^6] |
4) 「保證公司這一層」（很多決定都在這裡做出）
現在很多租賃物件都把使用保證公司作為標準做法。
GTN的說明列出了保證公司的常見費用：
- 首次費用通常為房租的50–100%
- 每年續約費通常為10,000日圓–20,000日圓
- 手續費通常為5,000日圓–10,000日圓 [^1]
這筆錢並不便宜，但在很多情況下，它可以代替傳統上必需的個人保證人。
重要： 審查可能包括打電話確認身分或工作資訊。
同一份GTN指南介紹的流程中就包括資料審核和電話查證。[^1]
所以在申請時：
- 保持手機暢通
- 工作時間內接聽陌生號碼
- 確認僱主資訊準確無誤
5) 外國人為什麼會被拒（真正的原因）
以下是最常見的失敗原因，沒有一個是「神秘」的。
1) 資料缺失或前後不一致
如果申請中姓名不一致、地址資訊過時或缺頁，就會顯得有風險。
GTN特別提醒，應按照官方證件提供資訊（姓名 / 地址須與護照 / 在留卡完全一致）。[^6]
2) 穩定性訊號較弱
例如：
- 還沒有收入證明
- 新工作的合約期限不明確
- 簽證即將到期
- 沒有在日本的緊急聯絡人
3) 「不接受外國人」 / 建築政策的現實
遺憾的是，有些房子至今仍然拒絕外國房客。
一份面向外國人的住宅指南指出，「不接受外國人」的政策仍然存在，並建議儘早確認是否接受。[^3]
這就是為什麼與對外國人友好的仲介合作能節省時間。
沒有必要和那些永遠不會同意的房子較勁。
6) 通過審查的攻略（如何快速成為「安全的房客」）
以下方法確實有效。
第1步：讓申請清楚而「無聊」
無聊是好事。無聊才能通過。
- 所有資料上的姓名格式一致
- 沒有缺頁
- 僱主資訊清楚
- 回覆迅速
第2步：減少「未知因素」
如果您日語不好，不要假裝會說。
而是讓房東省心：
- 雙語支援
- 可靠的緊急聯絡人
- 清楚的書面回答
第3步：必要時提供更多穩定性證明
如果您處於臨界線上，展示更多確定性會有幫助：
- 更多的存款證明
- 更長期的合約證明
- 更快的入住日期
- 願意接受保證公司的條件
UR的條件中也列出了其他資格方式，例如預付一年房租或擁有足夠多的存款（其公佈的選項因標準而異）。[^2]
並不是所有房東都接受這種思路，但穩定性訊號總是有幫助的。
7) 關鍵的心態轉變：您並不是在「被評判」
不要把審查當成針對您個人。
把它當作一張核對清單。
房東和保證公司並不認識您，
他們只知道您的資料和回答所傳遞的資訊。
所以您要傳達的是：
- 我付得起房租
- 我會一直住在這裡
- 我很好溝通
- 我尊重規則
就這麼簡單。
Affarah能幫您做什麼
Affarah透過減少各種障礙，幫助外國房客更快通過審查。
我們幫您：
- 在申請前預先檢查資料
- 選擇真正接受外國房客的物件
- 準備一套清楚、穩定的申請資料
- 避開那些「自動拒絕」、浪費時間的房子
延伸閱讀（Affarah）
參考資料
[^1]: GTN Magazine, 「Understanding Japan's Co-guarantor and Guarantee Company System for Foreign Renters.」 https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article206/
[^2]: UR Housing (Tokyo/Kanto), 「What are the requirements for UR housing?」（簽證期限和收入標準；其他資格方式）. https://www.ur-housing.com/faq/31/
[^3]: THE WORKERS, 「Complete Housing Guide for Foreign Residents in Japan」（房東看重什麼；「不接受外國人」的政策；溝通）. https://theworkers.jp/complete-housing-guide-for-foreign-residents-in-japan/
[^4]: GTN Magazine, 「Essential Application and Contract Procedures for Foreign Residents in Japan」（必要資料：在留卡、住民票、收入證明、在職證明）. https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article208/
[^5]: RISE Corp（東京外籍人士住宅）, 「How to rent a property in Japan | Lease Agreement」（資料：在留卡 / 護照、在職證明、收入證明；保證合約）. https://www.rise-corp.tokyo/pages/property-lease-agreement
[^6]: GTN Stay, 「Apartment Application Form」（使用官方證件上的資訊；在日本的緊急聯絡人；薪資單 / 錄取通知書）. https://www.gtnstay.com/newinquiry-1
常見問題
外國房客在日本為什麼會被拒？
常見原因包括：資料不全、收入低於該物件的標準、保證公司不接受、語言 / 溝通方面的顧慮，或者房東就是不接受外國人申請該房間。
如何提高通過率？
看房前準備好整套資料，使用信譽良好的保證公司，保持姓名和收入資訊一致，當天回覆仲介的訊息，並且只申請接受外國人的房子。
必須會日語才能通過審查嗎？
不一定，但有會說日語的緊急聯絡人和雙語仲介會順利很多。對於對外國人友好的房子，通常與專業仲介用英語清楚溝通就足夠了。