日本UR住宅與一般租賃住宅比較：2026年費用與申請資格
吉峯 伊吹（株式会社affarah） · 2026-07-16
本文譯自英文原文。 英文原文
要點： UR住宅（UR賃貸住宅）由獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）管理，屬於半公共性質的租賃住宅。對在日外國人來說，UR往往是門檻最低的租屋選擇之一，因為它不收禮金（Reikin）、不收仲介費，也不需要保證人或保證公司。不過，UR設有明確的收入標準或存款標準，必須滿足其中之一。一般租賃住宅的地段選擇更多，格局更新，收入門檻也相對靈活，但入住時需要支付較多的初期費用（通常為月租的3.5至5倍），並且必須通過保證公司審查。
簡要結論： 如果您符合UR的收入標準，並希望在入住費用上節省約20萬至40萬日圓，UR是理想選擇。如果您想住在港區、澀谷區、目黑區等東京市中心，並且離主要車站步行距離較短，通常需要選擇一般租賃住宅。
UR住宅與一般租賃住宅一覽
| 項目 / 費用 | UR住宅（UR都市機構） | 一般租賃住宅（一般賃貸） |
|---|---|---|
| 禮金（Reikin） | 0日圓（不收取） | 通常為1至2個月租金 |
| 仲介費 | 0日圓（直接與UR簽約） | 0.5至1.1個月租金 |
| 保證人 / 保證公司 | 不需要 | 必須（保證費為0.5至1個月租金） |
| 續約費（Koushin） | 0日圓 | 通常每2年1個月租金 |
| 押金（敷金 Shikikin） | 2個月租金 | 1至2個月租金 |
| 收入標準 | 有明確標準（例：單身申請、月租62,500日圓以上不滿20萬日圓時，平均月收入需在25萬日圓以上） | 較靈活（一般為月租的約3倍） |
| 外國人審查 | 按公開標準審查（不會因房東個人判斷被拒） | 需要房東和保證公司同意 |
| 地段與物件 | 郊區主要車站周邊、團地（大型住宅區） | 市中心、靠近地鐵站、新建公寓 |
1. 什麼是UR住宅？
UR住宅由獨立行政法人都市再生機構管理。它的目標是在東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪等大城市圈提供優質住宅，並遵循公開的規則：房東不會挑選房客、不收禮金、續約不收費。
對剛來日本或在日本工作的外國人來說，UR消除了日本傳統租屋中的兩大難關：
- 尋找保證人，或透過保證公司（保証会社）的審查。
- 支付不予退還的入住費用（禮金和仲介費）。
2. UR的收入標準與存款標準
UR不透過保證公司審查您的就業穩定性，而是設定了明確的收入或存款標準。您需要滿足以下任意一項（以下標準以UR官方網站公佈的內容為準，申請前請確認最新資訊）：
A. 平均月收入標準（單身申請）
- 月租不滿62,500日圓： 平均月收入為月租的4倍以上
- 月租62,500日圓以上、不滿20萬日圓： 平均月收入25萬日圓以上
- 月租20萬日圓以上： 平均月收入40萬日圓以上
以家庭名義申請時，標準為：月租不滿82,500日圓為月租的4倍以上；82,500日圓以上不滿20萬日圓為33萬日圓以上；20萬日圓以上為40萬日圓以上。
B. 存款標準
如果您正在找工作、是自由工作者，或在日本的工作尚未開始，可以用存款餘額申請：
- 所需存款： 月租的100倍以上
- 例： 月租8萬日圓的房子，需要有800萬日圓以上的存款。
C. 預付租金制度
可以一次預付1至10年的租金和共益費，這種情況下不再審查收入。
3. 初期費用比較：月租10萬日圓的房子
以東京月租10萬日圓的普通住宅為例，比較入住時需要準備的費用：
| 費用明細 | UR住宅 | 一般租賃住宅 |
|---|---|---|
| 首月租金 | 100,000日圓 | 100,000日圓 |
| 共益費 / 管理費 | 6,000日圓 | 8,000日圓 |
| 押金（敷金） | 200,000日圓（2個月） | 100,000日圓（1個月） |
| 禮金 | 0日圓 | 100,000日圓（1個月） |
| 仲介費（含稅） | 0日圓 | 110,000日圓（1.1個月） |
| 保證公司首次費用 | 0日圓 | 50,000日圓（50%） |
| 火災保險 | 已包含或費用較低 | 20,000日圓 |
| 換鎖費 | 0日圓 | 22,000日圓 |
| 入住初期費用合計 | 306,000日圓 | 510,000日圓 |
可節省的費用： 月租10萬日圓的房子，選擇UR可節省約20.4萬日圓的初期費用，並且每2年還能省下1個月租金的續約費。
4. UR住宅對外國人的優缺點
UR住宅的優點
- 審查公平： 只要滿足收入標準並通過資料審核，就不會因為國籍或日語能力被拒絕（需滿足在留資格等UR規定的申請條件）。
- 沒有續約費： 日本一般租屋一般每24個月收取1個月租金作為續約費，UR合約續約不收費。
- 格局寬敞： 與同價位的一般公寓相比，UR常有2LDK、3LDK等較大的格局。
- 綠地和設施齊全： UR團地內常有公園、廣場、托兒設施和社區活動中心。
UR住宅的缺點
- 建築較老： 許多UR團地建於1970至1990年代。室內的廚房和地板等不斷翻新，但外觀和電梯可能顯得陳舊。
- 地段受限： 大多數團地位於郊區主要車站步行10至20分鐘的地方，而不是市中心的線路沿線。
- 競爭激烈： 東京和橫濱的熱門UR物件在UR網站上發布後，可能很快就被申請。
5. 應該選哪一種？
適合選擇UR住宅的情況：
├─ 能證明在日本的收入，或存款達到月租的100倍以上
├─ 希望儘量減少入住時的支出
├─ 計畫在日本長期居住（無需每2年支付續約費）
└─ 比起市中心、車站附近，更看重房間面積
適合選擇一般租賃住宅的情況：
├─ 想住在東京市中心（港區、澀谷區、新宿區、目黑區等）
├─ 需要離主要地鐵站步行5分鐘以內
├─ 想住新建公寓（2020年以後建成）
└─ 收入略低於UR的標準
從比較到實際找房
UR和一般租屋市場的空房情況各自變化。您可以使用UR申請資格計算器（英文）確認公開的申請條件，再瀏覽普通租賃物件範例（英文）了解地段和價格。網站上的物件僅為範例，不代表一定有空房。
如需根據您的情況進行比較，請把您的預算、希望區域、入住時間和在留資格告訴Affarah。我們會確認切實可行的選擇，並為您查詢最新的普通租賃物件（不保證能確保特定物件）。
常見問題
可以在來日本之前從海外申請UR嗎？
可以，但需要有日本國內的代理人或仲介替您看房並辦理在日本的資料提交。詳見如何從海外在日本租屋（英文）。
申請UR需要哪些資料？
需要在留卡、住民票（不含個人編號）、日本僱主出具的源泉徵收票或收入證明，以及日本的銀行帳戶資訊。完整清單請參閱在日本租屋所需資料清單（英文）。
在東京、神奈川或千葉找房？
Affarah 為在日外國人提供UR申請和一般租屋兩方面的協助。請透過諮詢表告訴我們您的預算和在留資格，我們會為您推薦合適的物件。