日本租屋詐騙：付款前要警惕的9個危險訊號（2026年）

吉峯伊吹（株式会社affarah） · 2026-07-21

本文譯自英文原文。英文原文

要點： 在日本針對外國人的租屋詐騙，主要集中在社群媒體和非正規的物件網站上。為了保護自己，請務必確認仲介持有有效的宅地建物交易業許可證號（由國土交通大臣或都道府縣知事頒發）；在物件、公司和退款條件得到書面確認之前，絕不要匯款；不提供實地看房或視訊看房（内見 / naiken）的物件，一律避開。

9個危險訊號一覽

「人在海外的房東」： 自稱房東的人要求您先付押金，說好把鑰匙寄給您。
匯款到個人帳戶： 錢要匯給某個個人，而不是文件上寫明的持證公司。
沒有許可證號： 仲介無法或不願提供可以查詢的宅地建物交易業許可證號。
不能看房： 沒有實地看房或視訊看房，就要求您付款。
租金遠低於市價： 租金比該區的行情低約30%，這通常意味著是虛假物件。
誘餌調包： 您到了之後，便宜的物件「剛剛被租走了」，然後被推銷更差、更貴的房子。
非正規轉租： 房客在未經房東同意的情況下把房間轉租給您，而且不肯把您的名字寫進合約。
把非必要費用說成「必須」： 把消毒、除臭或24小時支援服務費說成必須支付，而房東其實從未要求。
簽約前收取取消費： 您在正式簽約前撤回申請，仲介卻要求您支付違約金。

下面各節將說明每種手法的運作方式以及應對辦法。

日本常見的租屋詐騙手法

以下是針對剛來日本的外國人、不法仲介最常用的手法：

詐騙類型	手法	如何識別
假房東	「房東」自稱人在海外，要求先付押金，再把鑰匙寄給您。	在日本，房東幾乎不會在沒有持證仲介或管理公司參與的情況下，把房子租給剛來的人。
誘餌調包	線上展示一間漂亮又便宜的公寓，等您到了卻說「剛剛租出去了」，轉而推銷更差、更貴的房子。	線上的物件以可疑的低價掛了好幾週都沒有下架。
非法轉租	在未經房東同意的情況下，從其他外國人那裡租房間（転貸借 / tentaishaku）。	這位「房客」拒絕把您的名字登記到大樓的正式名冊上。

1. 如何查證日本不動產仲介的許可證

在日本，所有合法的不動產仲介（宅地建物取引業者 - takuchi tatemono torihiki gyōsha）都必須取得國土交通省（MLIT）或都道府縣知事頒發的許可證。許可證號通常可以在其網站底部、店面招牌和合約文件中找到：

格式： 東京都知事（1）第XXXXXX號（例如：東京都知事 (3) 第98765號）
括號裡的數字： 表示該仲介已經完成了幾個5年的許可期。「(1)」表示取得許可不滿5年，而「(4)」表示已有15至20年。
查證方法： 在國土交通省的宅地建物交易業者檢索系統或都道府縣的名冊中，搜尋該許可證號和公司名稱，並確認公司名稱與帳單和收款銀行帳戶上的名稱一致。舉例來說，Affarah自己的許可證號是千葉縣知事（1）第18574號。

如果仲介無法提供許可證號，請立即停止聯絡。

2. 識別虛假物件和誘餌調包（おとり物件 / Otori Bukken）

「虛假物件」是指僅僅為了收集聯絡方式或把您吸引到店面，而一直掛在線上的便宜公寓。

危險訊號： 如果租金比該區的平均市價低30%，很可能是假的。
應對： 複製格局圖（間取り / madori）或地址，到其他不動產網站上搜尋。如果在別處都找不到，或者仲介以「正在裝潢」為由拒絕帶您看房，那就是假的。

典型的誘餌調包是這樣的：您詢問澀谷一間租金80,000日圓的現代1LDK。仲介回覆說還有空房，請您今天就到店面來。等您到了，對方卻說十分鐘前剛有人申請，然後開始給您介紹其他房子。

如何保護自己： 要求對方提供該物件的REINS登記號，或者要求直接在物件地址與仲介見面看房，而不是去店面。延伸閱讀：日本租屋物件的危險訊號（英文）。

3. 入住報價單上可以質疑的費用

不良仲介可能會在逐項列出的入住費用報價單（見積もり / mitsumori）中，加上數千日圓不必要的費用。請留意標為**室內消毒（消毒施工料 / shōdoku sekō-ryō）或除臭（消臭 / shōshū）**的項目，通常為15,000日圓至25,000日圓。很多情況下，這只是在空房間裡簡單噴一噴；除非房東把它作為該物件的書面條件，否則您可以請仲介刪除這一項。

報價單上的費用	日語名稱	一般費用	可以拒絕嗎？
消毒費	Shōdoku / Shōshū	15,000日圓 – 25,000日圓	非必要：可以要求刪除。
24小時支援服務費	Anshin Support	每月1,000日圓 – 2,000日圓	非必要，除非管理公司強制要求。
文件製作費	Shorui Sakusei-hi	10,000日圓 – 20,000日圓	可以質疑：仲介佣金已經有法律規定的上限。
換鎖費	Kagi Kōkan-dai	15,000日圓 – 35,000日圓	基於安全考量，通常必須支付。
火災保險	Kasai Hoken	15,000日圓 – 25,000日圓	通常必須加入，但往往可以自己選擇保險公司。

請對照我們的日本租屋初期費用指南（英文）核對報價中的正常費用，並對照日本租屋保證費用指南（英文）核對保證相關費用。

4. 簽約前的取消費

如果您在簽訂正式租約前撤回申請，仲介卻因此要求收費，請據理力爭。申請並不是合約，日本的《宅地建物交易業法》不允許仲介在您簽約前撤回時拒絕退還申請金（申込金 / mōshikomi-kin）。請閱讀我們的指南：租屋取消費與簽約前的權利（英文）。

5. 非法轉租的風險

私下從其他外籍人士那裡租一間房或合租屋的房間，風險非常高。在日本，普通租約嚴格禁止未經許可的人入住。如果房東發現您住在那裡，而您的名字不在正式合約上：

您可能會被要求在很短的時間內搬走。
原房客可能會失去押金，並面臨法律訴訟。
您可能無法登記住址（住民票 / jūminhyō），而開銀行帳戶和加入健康保險都需要住址登記。

如需解讀複雜的日本租約條款、確保自己不會在不知情中放棄權利，請查看我們的術語解碼器與SUUMO解讀（英文）。

常見問題

如何查證日本的不動產仲介？

請索取公司名稱、店面地址和宅地建物交易業許可證號，然後向相關的都道府縣或國家主管機關查證這些資訊。付款對象應與文件中寫明的持證公司一致。

在日本看房前付款正常嗎？

申請或保留物件的手續各不相同，但如果在物件、公司、退款條件和收款方都還沒有查證之前，就催促您匯款，這是一個嚴重的警告訊號。請先要求書面條款。

如果日本的租屋物件看起來可疑，該怎麼辦？

儲存物件資訊、聊天紀錄、付款說明和公司資料。停止付款，獨立查證這家仲介；如果已經匯款，請儘快聯絡您的銀行或信用卡公司。

外國房客是虛假物件的目標嗎？

詐騙者可能會利用語言障礙、急迫心理和不熟悉的費用。在轉帳之前，請獨立查證許可證，索取書面的費用明細，並請可信賴的雙語人士幫忙把關。