Lừa đảo thuê nhà ở Nhật: 9 dấu hiệu cảnh báo trước khi trả tiền
Ibuki Yoshimine (株式会社affarah) · 2026-07-21
Bài viết này được dịch từ bản gốc tiếng Anh. Bản gốc tiếng Anh
Tóm tắt: Các vụ lừa đảo thuê nhà nhắm vào người nước ngoài ở Nhật tập trung trên mạng xã hội và các trang đăng tin không chính thức. Để tự bảo vệ, hãy luôn kiểm tra công ty môi giới có số giấy phép kinh doanh bất động sản hợp lệ (do Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch hoặc thống đốc tỉnh cấp), không bao giờ chuyển tiền trước khi căn nhà, công ty và điều kiện hoàn tiền được xác nhận bằng văn bản, và tránh những tin đăng không cho xem nhà trực tiếp hoặc qua video (naiken).
Tóm tắt 9 dấu hiệu cảnh báo
- “Chủ nhà ở nước ngoài”: một người tự nhận là chủ nhà yêu cầu bạn trả tiền đặt cọc để họ gửi chìa khóa qua bưu điện.
- Chuyển tiền vào tài khoản cá nhân: tiền được yêu cầu chuyển cho một cá nhân thay vì công ty có giấy phép được ghi trong giấy tờ.
- Không có số giấy phép: công ty môi giới không thể hoặc không chịu cung cấp số giấy phép kinh doanh bất động sản để bạn kiểm tra.
- Không cho xem nhà: bạn bị yêu cầu trả tiền mà không được xem căn hộ thực tế, trực tiếp hoặc qua video.
- Giá thuê thấp hơn hẳn thị trường: tiền thuê thấp hơn khoảng 30% so với mức giá chung của quận đó, thường có nghĩa là tin ảo.
- Mồi nhử rồi đổi căn: căn giá rẻ “vừa có người thuê” khi bạn đến nơi, và bạn bị dẫn sang căn tệ hơn, đắt hơn.
- Cho thuê lại không chính thức: một người thuê nhà mời bạn vào ở phòng của họ mà không có sự đồng ý của chủ nhà và không chịu ghi tên bạn vào hợp đồng.
- Phí tùy chọn bị nói là “bắt buộc”: phí khử trùng, khử mùi hay phí hỗ trợ 24 giờ được nói là bắt buộc trong khi chủ nhà chưa bao giờ yêu cầu.
- Phí hủy trước khi ký hợp đồng: công ty môi giới đòi tiền phạt vì bạn rút lại trước khi ký hợp đồng chính thức.
Các phần dưới đây giải thích cách từng chiêu hoạt động và bạn nên làm gì.
Các chiêu lừa đảo thuê nhà thường gặp ở Nhật
Dưới đây là những chiêu thường gặp nhất mà các công ty môi giới gian lận dùng để nhắm vào người nước ngoài mới đến:
| Loại lừa đảo | Chiêu thức | Cách nhận biết |
|---|---|---|
| Chủ nhà giả | “Chủ nhà” nói đang ở nước ngoài và yêu cầu tiền đặt cọc để gửi chìa khóa qua bưu điện cho bạn. | Chủ nhà ở Nhật hầu như không bao giờ cho người mới đến thuê mà không qua công ty môi giới có giấy phép hoặc công ty quản lý. |
| Mồi nhử rồi đổi căn | Đăng một căn hộ đẹp, rẻ trên mạng, nhưng khi bạn đến lại nói căn đó “vừa có người thuê” để đẩy bạn sang căn tệ hơn, đắt hơn. | Tin đăng trên mạng vẫn còn hàng tuần liền với mức giá đáng ngờ. |
| Cho thuê lại trái phép | Thuê phòng từ một người nước ngoài khác mà không có sự đồng ý của chủ nhà (cho thuê lại, tentaishaku, 転貸借). | “Người thuê” từ chối đăng ký tên bạn vào sổ chính thức của tòa nhà. |
1. Cách kiểm tra giấy phép của công ty môi giới bất động sản Nhật
Mọi công ty môi giới bất động sản hợp pháp (宅地建物取引業者 - takuchi tatemono torihiki gyōsha) ở Nhật đều phải được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) hoặc thống đốc tỉnh cấp phép. Bạn có thể tìm số giấy phép ở cuối trang web của họ, trên biển hiệu văn phòng và trong giấy tờ hợp đồng:
- Định dạng: Thống đốc Tokyo (1) Số XXXXXX (ví dụ: 東京都知事 (3) 第98765号)
- Số trong ngoặc: con số trong ngoặc cho biết công ty đã trải qua bao nhiêu kỳ giấy phép 5 năm. “(1)” nghĩa là họ được cấp phép chưa đến 5 năm, còn “(4)” nghĩa là từ 15 đến 20 năm.
- Kiểm tra: tra số giấy phép và tên công ty trên hệ thống tra cứu công ty môi giới được cấp phép của MLIT hoặc sổ đăng ký của tỉnh, và đảm bảo tên công ty khớp với tên trên hóa đơn và tài khoản ngân hàng. Ví dụ, giấy phép của chính Affarah là Thống đốc Chiba (1) Số 18574.
Nếu công ty môi giới không thể cung cấp số đăng ký, hãy cắt liên lạc ngay.
2. Nhận biết tin ảo và chiêu mồi nhử (otori bukken)
“Tin ảo” là những căn hộ giá rẻ được giữ trên mạng chỉ để thu thập thông tin liên lạc hoặc kéo bạn đến văn phòng.
- Dấu hiệu cảnh báo: nếu tiền thuê thấp hơn 30% so với giá thị trường trung bình của quận đó, nhiều khả năng đó là tin giả.
- Việc nên làm: sao chép sơ đồ căn hộ (madori) hoặc địa chỉ và tìm trên các trang tìm nhà khác. Nếu nó không có ở bất kỳ đâu khác, hoặc công ty môi giới từ chối cho xem nhà với lý do “đang sửa chữa”, thì đó là tin giả.
Một tình huống mồi nhử điển hình: bạn nhắn hỏi về một căn 1LDK hiện đại ở Shibuya giá 80.000 yên. Công ty môi giới trả lời là còn trống và mời bạn đến văn phòng ngay hôm nay. Khi bạn đến, họ nói có người vừa nộp hồ sơ cách đây mười phút, rồi bắt đầu giới thiệu các căn hộ khác.
Cách tự bảo vệ: hãy hỏi số đăng ký REINS của căn nhà, hoặc đề nghị gặp công ty môi giới ngay tại địa chỉ căn nhà để xem thay vì đến văn phòng của họ. Đọc thêm về những dấu hiệu cảnh báo trong tin đăng cho thuê ở Nhật (tiếng Anh).
3. Những khoản phí bạn có thể chất vấn trong báo giá dọn vào
Những công ty môi giới thiếu đạo đức có thể thêm hàng nghìn yên phí không cần thiết vào bảng báo giá chi phí dọn vào (mitsumori, 見積もり). Hãy để ý dòng ghi khử trùng trong nhà (shōdoku sekō-ryō) hoặc khử mùi (shōshū), thường từ 15.000 đến 25.000 yên. Trong nhiều trường hợp, đây chỉ là xịt nhanh một lượt trong căn phòng trống, và trừ khi chủ nhà ghi rõ đây là điều kiện bằng văn bản, bạn có thể đề nghị công ty môi giới bỏ khoản này.
| Khoản phí trong báo giá | Tên tiếng Nhật | Chi phí thường gặp | Bạn có thể từ chối không? |
|---|---|---|---|
| Phí khử trùng | Shōdoku / Shōshū | 15.000 – 25.000 yên | Tùy chọn: đề nghị bỏ khoản này. |
| Phí hỗ trợ 24 giờ | Anshin Support | 1.000 – 2.000 yên/tháng | Tùy chọn, trừ khi công ty quản lý bắt buộc. |
| Phí làm hồ sơ | Shorui Sakusei-hi | 10.000 – 20.000 yên | Nên chất vấn: hoa hồng của công ty môi giới đã có mức trần theo luật. |
| Phí thay ổ khóa | Kagi Kōkan-dai | 15.000 – 35.000 yên | Thường là bắt buộc vì lý do an ninh. |
| Bảo hiểm hỏa hoạn | Kasai Hoken | 15.000 – 25.000 yên | Thường là bắt buộc, nhưng bạn thường có thể tự chọn công ty bảo hiểm. |
Hãy so sánh báo giá với các khoản phí thông thường trong hướng dẫn chi phí trả trước khi thuê nhà ở Nhật (tiếng Anh), và đối chiếu phí bảo lãnh với hướng dẫn phí công ty bảo lãnh thuê nhà ở Nhật (tiếng Anh).
4. Phí hủy trước khi ký hợp đồng
Nếu công ty môi giới đòi phí vì bạn rút hồ sơ trước khi ký hợp đồng thuê chính thức, hãy phản đối. Hồ sơ đăng ký không phải là hợp đồng, và Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản của Nhật không cho phép công ty môi giới từ chối trả lại tiền đăng ký (mōshikomi-kin, 申込金) khi bạn rút lại trước khi ký hợp đồng. Đọc hướng dẫn của chúng tôi về phí hủy thuê nhà và quyền của bạn trước khi ký (tiếng Anh).
5. Rủi ro của việc cho thuê lại trái phép
Thuê lại một căn phòng hay phòng share house một cách không chính thức từ một người nước ngoài khác là rất rủi ro. Ở Nhật, hợp đồng thuê thông thường cấm nghiêm ngặt người ở không được phép. Nếu chủ nhà phát hiện bạn đang sống ở đó mà không có tên trong hợp đồng chính thức:
- Bạn có thể bị yêu cầu rời đi với thời gian báo trước rất ngắn.
- Người thuê chính có thể mất tiền đặt cọc và bị kiện.
- Bạn có thể không đăng ký được địa chỉ (phiếu cư trú, jūminhyō), thứ bạn cần để mở tài khoản ngân hàng và tham gia bảo hiểm y tế.
Để hiểu các điều khoản phức tạp trong hợp đồng thuê tiếng Nhật và chắc chắn bạn không vô tình từ bỏ quyền lợi của mình, hãy xem công cụ giải nghĩa thuật ngữ và SUUMO (tiếng Anh).
Công cụ và hướng dẫn liên quan
- 📖 Những dấu hiệu cảnh báo trong tin đăng cho thuê ở Nhật (tiếng Anh)
- 📖 Phí hủy thuê nhà trước khi ký hợp đồng (tiếng Anh)
- 📖 Giải mã chi phí dọn vào ban đầu ở Tokyo (tiếng Anh)
- 🧮 Công cụ tính chi phí dọn vào (tiếng Anh): xem một hóa đơn dọn vào bình thường trông như thế nào trước khi bạn trả tiền.
- 🏢 Tìm căn hộ ở Tokyo (tiếng Anh): xem các căn hộ nhận người nước ngoài.
- 🗺️ Hướng dẫn các khu vực ở Tokyo (tiếng Anh): so sánh giá thuê và thời gian đi lại giữa các quận của Tokyo.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao kiểm tra một công ty môi giới bất động sản ở Nhật?
Hãy hỏi tên công ty, địa chỉ văn phòng và số giấy phép kinh doanh giao dịch bất động sản, rồi đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền của tỉnh hoặc trung ương. Các khoản thanh toán phải khớp với doanh nghiệp được cấp phép ghi trong giấy tờ.
Trả tiền trước khi xem căn hộ ở Nhật có bình thường không?
Thủ tục đăng ký hay giữ chỗ mỗi nơi một khác, nhưng bị thúc ép chuyển tiền trước khi căn nhà, công ty, điều kiện hoàn tiền và người nhận được xác minh là dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng. Hãy yêu cầu điều khoản bằng văn bản trước.
Nên làm gì nếu một tin đăng cho thuê ở Nhật trông đáng ngờ?
Hãy lưu lại tin đăng, tin nhắn, hướng dẫn chuyển tiền và thông tin công ty. Dừng thanh toán, tự kiểm tra công ty môi giới một cách độc lập, và liên hệ ngay với ngân hàng hoặc công ty thẻ nếu bạn đã chuyển tiền.
Người nước ngoài thuê nhà có bị tin đăng giả nhắm tới không?
Kẻ lừa đảo có thể lợi dụng rào cản ngôn ngữ, sự gấp gáp và những khoản phí xa lạ. Hãy tự kiểm tra giấy phép, yêu cầu bảng phí chi tiết bằng văn bản và nhờ một người song ngữ đáng tin cậy xem lại trước khi chuyển tiền.