貸主が外国籍の入居者に求めることと審査に通る方法

吉峯伊吹（株式会社affarah） · 2026-01-25

この記事は英語版の記事を翻訳したものです。英語版の記事

要点： 貸主や保証会社が審査で承認するのは、リスクが低いと判断できる外国籍の入居者です。安定した収入（多くの場合、月額家賃の約3倍）、そろった書類、保証会社の利用、連絡のつく緊急連絡先、そして一貫性のある、わかりやすい申込み内容が求められます。審査に落ちる理由は、たいてい書類、収入、コミュニケーション上のリスクであり、国籍だけが理由になることはまれです。

日本で入居審査に落ちると、戸惑ってしまうかもしれません。

内見をして、部屋も気に入った。
それなのに、「申し訳ありませんが、審査が通りませんでした」と言われる。

多くの場合、それはあなたという人に対する評価ではありません。リスクの問題です。
貸主や保証会社が知りたいことは一つです。

家賃はきちんと支払われるか。この入居者はトラブルなく暮らしてくれるか。

このガイドでは、審査で何が見られているのか、なぜ外国籍の方は審査が厳しくなることがあるのか、そして審査に通る可能性を素早く高める方法を説明します。

保証会社は、在留カード、住民票、収入証明などの書類をもとに審査を行うことが多く、その過程で電話による確認を行う場合もあります。[^1]

1) 貸主の考え方：「安定していて、予測でき、手間がかからない」

日本の貸主は、たいてい「完璧な入居者」を探しているわけではありません。
求めているのは、次のような入居者です。

期日どおりに家賃を払う
突然いなくならない
苦情の原因にならない
建物の基本的なルールを守る

外国籍の入居者に対して不安を感じる貸主がいるのは、国籍そのものが理由ではなく、次のような点を心配するためです。

コミュニケーションの問題
早期の退去
緊急時に連絡が取りにくいこと
支払いの確実さ

ですから、目標はシンプルです。
不安を取り除くこと。

申込みの内容が、人柄以上に重要になることが多いのはこのためです。

2) 審査に通るための3つの大きなポイント（最も重要なこと）

ポイント1：支払い能力（収入と安定性）

貸主は、家賃の支払いが問題にならないことを確認したいと考えています。

実際、保証会社はしばしば、安定した雇用と十分な収入の余裕を示すことを勧めています。外国籍の入居者向けのあるガイドでは、おおよその安全ラインとして、月収が家賃の約3倍以上あることを目安にするよう提案しています。[^1]

お金持ちである必要はありません。
安定しているように見えることが大切なのです。

安定していると示すには：

継続した給与明細
わかりやすい在職証明書
正確でそろった書類
不自然な空白や記載漏れがないこと

ポイント2：在留期間（在留資格の残り期間）

貸主は、契約期間の途中で入居者がいなくなることを心配しています。

在留期間について明確に定めている住宅の提供者もあります。URの公表している申込資格では、在留期間が1年以上残っていることが必要とされています（短期滞在の在留資格は不可）。[^2]

UR以外でも、在留期間は安定性を示す目安として扱われることがよくあります。

ポイント3：コミュニケーションと責任感

これは「ソフト」な面ですが、重要です。

外国籍の方向けのある住まいのガイドでは、貸主は入居者が日本語でコミュニケーションを取れるか（または日本語ができる人を通じて確実に連絡が取れるか）をよく見ていると指摘しています。[^3]
完璧な日本語が求められているわけではありません。問題が起きたときに落ち着いて解決できるかどうかが大切なのです。

日本語に自信がない場合の「解決策」は次のとおりです。

バイリンガルの不動産会社を利用する
日本語を話せる人に緊急連絡先になってもらう
非常にわかりやすく、すぐに返信する

3) 貸主・保証会社が求める書類

日本は書類を重視する国です。入居審査でも、多くの書類が必要になります。

GTNの申込みガイドでは、外国籍の入居者に一般的に求められる書類として、次のものを挙げています。

パスポート
在留カード
収入証明（例：直近3か月分）
在職証明書・内定通知書
住民票 [^4]

別の賃貸会社の契約に関するページでも、基本的な書類として、在留カード・パスポート、在職証明書、収入証明（給与明細、銀行の取引明細、課税証明書など）を挙げています。[^5]

共通しているのは、次の点です。
本人確認、収入、住所の証明、連絡の確実さ。

書類の早見表（保存しておきましょう）

書類	求められる理由	一般的な例
本人確認書類	本人であることの確認	在留カード、パスポート [^4]
住所の証明	住民登録があり、連絡が取れることの確認	住民票 [^4]
収入証明	継続して支払えることの確認	給与明細、税関係の書類 [^4][^5]
在職の証明	安定性と雇用期間の確認	在職証明書・内定通知書 [^4][^5]
緊急連絡先	万一のときの連絡先	日本国内の連絡先 [^6]

4) 「保証会社」という審査の層（多くの判断がここで行われます）

現在、多くの賃貸物件で保証会社の利用が標準になっています。

GTNの解説では、保証会社の一般的な費用として、次のものを挙げています。

初回保証料：多くの場合家賃の50〜100%
年間の更新料：多くの場合10,000円〜20,000円
事務手数料：多くの場合5,000円〜10,000円 [^1]

決して安くはありません。しかし多くの場合、従来の個人の保証人の代わりになります。

重要： 審査では、本人確認や勤務先の情報を確認するための電話がかかってくることがあります。
同じGTNのガイドでも、書類の審査と電話による確認を含む流れが説明されています。[^1]

ですから、申し込むときは次の点に気をつけましょう。

電話の電源を入れておく
営業時間中は、知らない番号からの電話にも出る
勤務先の情報が正しいことを確認する

5) 外国籍の方が審査に落ちる本当の理由

よくある失敗のポイントは次のとおりです。どれも「謎」ではありません。

1) 書類の不足や不一致

申込みの内容で名前の表記が一致していなかったり、住所が古かったり、ページが欠けていたりすると、リスクがあるように見えます。
GTNは、公的な書類に基づいて情報を記入する（氏名・住所はパスポートや在留カードの記載どおりにする）よう、特に注意を呼びかけています。[^6]

2) 安定性を示す材料が弱い

例：

まだ収入証明がない
新しい仕事で、契約期間がはっきりしない
在留期間の満了が近い
日本国内に緊急連絡先がいない

3) 「外国人不可」・建物の方針という現実

残念ながら、今でも外国籍の入居者を受け入れない物件はあります。
外国籍の方向けのある住まいのガイドでは、「外国人不可」の方針が今も存在することに触れ、受け入れが可能かどうかを早めに確認するよう勧めています。[^3]

外国籍の方の対応に慣れた不動産会社と組むと時間を節約できるのは、このためです。
決して「はい」と言わない建物と戦う必要はありません。

6) 審査に通るための戦略（安心できる入居者だと素早く示す方法）

効果のある方法は次のとおりです。

ステップ1：申込みの内容をきれいに、地味にそろえる

地味なのは良いことです。地味な申込みは審査に通ります。

すべての書類で氏名の表記をそろえる
ページの欠けがない
勤務先の情報がはっきりしている
返信が早い

ステップ2：「わからないこと」を減らす

日本語が得意でない場合は、無理にできるふりをしないでください。
その代わりに、貸主が安心できるようにしましょう。

バイリンガルのサポート
確実に連絡のつく緊急連絡先
書面でのわかりやすい回答

ステップ3：必要に応じて、安定性を示す材料を追加する

審査に通るかどうかぎりぎりの場合は、より確実性を示すことが役立ちます。

預貯金の額を示す追加の証明
より長い雇用契約の証明
より早い入居日
保証会社の条件を受け入れる姿勢

URの申込資格でも、1年分の家賃の前払いや、十分な預貯金など、別の方法で申込資格を満たす方法が示されています（公表されている選択肢は基準によって異なります）。[^2]
すべての貸主がこの考え方を受け入れるわけではありませんが、安定性を示す材料は常に役立ちます。

7) 大切な考え方の転換：あなたが「評価されている」わけではない

審査を個人的なものと受け止めないでください。
チェックリストとして扱いましょう。

貸主や保証会社は、あなたのことを知りません。
わかるのは、書類と回答から読み取れることだけです。

ですから、あなたがすべきことは、次のことを伝えることです。

家賃を払える
ここに住み続ける
やり取りがスムーズ
ルールを守る

それだけです。

Affarahのサポート

Affarahは、手続き上の障害を取り除くことで、外国籍の方が審査により早く通るようお手伝いしています。

私たちがお手伝いすること：

申込みの前に書類を事前にチェック
実際に外国籍の入居者を受け入れている物件の選定
きれいで安定した印象の申込書類一式の準備
「最初から断られる」物件に時間を無駄にしないためのサポート

参考資料

[^1]: GTN Magazine「Understanding Japan's Co-guarantor and Guarantee Company System for Foreign Renters」。https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article206/
[^2]: UR都市機構（東京・関東）「What are the requirements for UR housing?」（在留期間と収入の基準、その他の選択肢）。https://www.ur-housing.com/faq/31/
[^3]: THE和RKERS「Complete Housing Guide for Foreign Residents in Japan」（貸主が見るポイント、「外国人不可」の方針、コミュニケーション）。https://theworkers.jp/complete-housing-guide-for-foreign-residents-in-japan/
[^4]: GTN Magazine「Essential Application and Contract Procedures for Foreign Residents in Japan」（必要書類：在留カード、住民票、収入証明、在職証明書）。https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article208/
[^5]: RISE Corp（東京の外国籍の方向け住宅）「How to rent a property in Japan | Lease Agreement」（書類：在留カード・パスポート、在職証明書、収入証明、保証契約）。https://www.rise-corp.tokyo/pages/property-lease-agreement
[^6]: GTN Stay「Apartment Application Form」（公的書類の情報を使用、日本国内の緊急連絡先、給与明細・内定通知書）。https://www.gtnstay.com/newinquiry-1

よくあるご質問

日本で外国籍の入居者が審査に落ちるのはなぜですか？

よくある理由は、書類の不備、建物の基準に満たない収入、保証会社の審査に通らないこと、言葉やコミュニケーションへの懸念、あるいはその部屋について貸主が外国籍の方の申込みを受け付けていないことです。

審査に通る可能性を高めるにはどうすればよいですか？

内見の前に書類一式を準備し、信頼できる保証会社を利用し、氏名や収入の情報に一貫性を持たせ、不動産会社からのメッセージにはその日のうちに返信し、外国籍の方の申込みを受け付けている建物にだけ申し込みましょう。

審査に通るには、日本語の能力が必要ですか？

必ずしも必要ではありませんが、日本語を話せる緊急連絡先とバイリンガルの不動産会社がいれば、手続きがスムーズになります。外国籍の方を受け入れている建物であれば、プロの不動産会社とわかりやすい英語でやり取りできれば、通常は十分です。