外國人在日本自建住宅：購地、建築師與過橋貸款（2026年）

要點： 外國人在日本自建住宅100%合法。 購買住宅用地（土地 - Tochi）或委託訂製建造住宅（註文住宅 - Chūmon Jūtaku）均沒有國籍或簽證方面的限制。不過，與直接購買成屋不同，訂製建房的資金需要透過分期放款的過橋貸款（Tsunagi Yūshi）來解決，因為一般房貸只有在房屋竣工後才會放款。為了支付土地款和建商的階段性工程款，您需要申請專門的過橋貸款（つなぎ融資 - Tsunagi Yuushi）。

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訂製建房的流程

在日本從零開始建一棟房子，通常需要10至18個月：

階段	預計時間	主要步驟與付款
1. 購買土地	第1 - 2個月	簽訂土地合約；支付10%現金定金及仲介費。
2. 建築設計	第3 - 5個月	與住宅建造商或建築師合作，繪製建築圖。
3. 階段性付款	第6 - 10個月	用過橋貸款支付30%開工款和30%主體結構完工款。
4. 施工	第10 - 14個月	施工單位完成內裝、給排水和電氣工程。
5. 交屋	第15個月	取得驗收合格證；過橋貸款轉為一般房貸。

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1. 了解過橋貸款（Tsunagi Yuushi）

由於施工單位在建造期間就要求付款，您無法依靠一般房貸來支付這些款項。過橋貸款是一種短期、利率較高（一般為2%至3.5%）的貸款，用於支付：

1. 剩餘的土地款。
2. 簽約開工時的首筆工程款（著手金 / Chakushoukin）。
3. 主體結構中期驗收時的工程款（上棟金 / Jotoukin）。
   房屋透過地方政府的驗收後，您的主貸銀行會還清過橋貸款，並將其替換為低利率的35年期房貸。

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2. 選擇住宅建造商還是獨立建築師

• 住宅建造商（積水住宅、大和房屋、一條工務店）： 提供半訂製的模組化方案。效率很高，配有成套的保固計畫，並會代辦當地的建築許可手續。如果您重視結構保證和較短的工期，這是很好的選擇。
• 建築設計事務所（設計事務所 - Sekkei Jimusho）： 完全訂製設計，非常適合東京市中心形狀不規則或面積較小的土地。不過，工期通常要多出4至6個月，而且需要您在設計上投入大量精力。

使用我們的購屋與房貸費用估算器（英文），估算土地交易費用和建房相關稅費的總額。