Người nước ngoài xây nhà ở Nhật: mua đất, kiến trúc sư, vay bắc cầu
Ibuki Yoshimine (株式会社affarah) · 2026-07-21
Bài viết này được dịch từ bản gốc tiếng Anh. Bản gốc tiếng Anh
Tóm tắt: Người nước ngoài xây nhà ở Nhật là hoàn toàn hợp pháp (100%). Không có hạn chế nào về quốc tịch hay thị thực khi mua đất ở (đất, 土地 - tochi) hoặc đặt xây nhà theo thiết kế riêng (nhà xây theo yêu cầu, 注文住宅 - chūmon jūtaku). Tuy nhiên, khác với việc người nước ngoài mua nhà ở Nhật đã xây sẵn, xây nhà theo thiết kế riêng cần đến khoản vay bắc cầu giải ngân theo từng đợt (tsunagi yūshi), vì khoản vay thế chấp thông thường chỉ được giải ngân sau khi nhà hoàn thành. Để trả tiền mua đất và các đợt thanh toán theo tiến độ cho kiến trúc sư hoặc nhà thầu, bạn cần một khoản vay bắc cầu chuyên biệt (つなぎ融資 - tsunagi yūshi).
Quy trình xây nhà theo thiết kế riêng
Xây một căn nhà từ đầu ở Nhật thường mất 10 đến 18 tháng:
| Giai đoạn | Thời gian dự kiến | Các bước chính và khoản thanh toán |
|---|---|---|
| 1. Mua đất | Tháng 1 - 2 | Ký hợp đồng mua đất; trả 10% tiền đặt cọc bằng tiền mặt + phí môi giới. |
| 2. Thiết kế kiến trúc | Tháng 3 - 5 | Làm việc với công ty xây nhà (house maker) hoặc kiến trúc sư; lên bản vẽ thiết kế. |
| 3. Thanh toán theo tiến độ | Tháng 6 - 10 | Trả 30% khi khởi công, 30% khi hoàn thành phần khung, bằng khoản vay bắc cầu. |
| 4. Thi công | Tháng 10 - 14 | Nhà thầu hoàn thiện nội thất, hệ thống cấp thoát nước và điện. |
| 5. Bàn giao | Tháng 15 | Cấp giấy chứng nhận nghiệm thu; khoản vay bắc cầu được chuyển thành khoản vay thế chấp thông thường. |
1. Hiểu về khoản vay bắc cầu (tsunagi yūshi)
Vì nhà thầu yêu cầu thanh toán trong quá trình thi công, bạn không thể dựa vào khoản vay thế chấp thông thường để trả các khoản này. Khoản vay bắc cầu là khoản vay ngắn hạn, lãi suất cao hơn (thường 2% đến 3,5%), dùng để trả:
- Phần tiền mua đất còn lại.
- Khoản thanh toán khi ký hợp đồng và khởi công (chakkōkin, 着工金).
- Khoản thanh toán giữa kỳ khi kiểm tra phần kết cấu (jōtōkin, 上棟金).
Khi công trình qua được đợt nghiệm thu của địa phương, ngân hàng chính của bạn sẽ trả hết khoản vay bắc cầu và thay bằng khoản vay thế chấp 35 năm lãi suất thấp.
2. Chọn công ty xây nhà hay kiến trúc sư độc lập
- Công ty xây nhà (house maker) (Sekisui House, Daiwa House, Ichijo Komuten): cung cấp các mẫu nhà bán tùy chỉnh theo dạng mô-đun. Họ làm việc rất hiệu quả, có sẵn các gói bảo hành và lo thủ tục xin phép ở địa phương. Rất phù hợp nếu bạn muốn có bảo đảm về kết cấu và xây nhanh.
- Văn phòng kiến trúc (設計事務所 - sekkei jimusho): thiết kế hoàn toàn theo ý bạn. Rất hợp với những mảnh đất nhỏ hoặc có hình dạng không vuông vức ở trung tâm Tokyo. Tuy nhiên, họ mất thêm 4–6 tháng và bạn cần theo sát phần thiết kế nhiều hơn.
Ước tính tổng chi phí giao dịch mua đất và các loại thuế khi xây nhà bằng công cụ ước tính chi phí mua nhà và vay thế chấp (tiếng Anh).